Arbeitgeber oder Vermieter oder etwa beides?

Warum denkt so mancher Arbeitgeber darüber nach, auch Vermieter zu spielen?

Viele Arbeitgeber, bspw. auch aus der Gastronomie, haben große Schwierigkeiten, gutes Personal zu finden. Neben einem sehr guten Gehalt, was von den Arbeitnehmern vorausgesetzt wird, stehen sie aber oft vor dem Problem, keine Wohnung in der Nähe des neuen Arbeitgebers zu finden. Dies wird oft auch offen kommuniziert. Vor diesem Hintergrund sind viele Arbeitgeber schon vor längerer Zeit auf die Idee gekommen, ihren neuen Arbeitnehmern auch Wohnraum anzubieten.

Muss ich dann als Arbeitgeber Wohnungen kaufen?

Nein, es ist nicht nötig, dass der Arbeitgeber zugleich auch Eigentümer der Wohnung ist. Es reicht aus, wenn der Wohnraum von einem Dritten angemietet worden ist. Der Arbeitgeber muss aber zwingend darauf achten, dass die Untervermietung erlaubt ist, da er sonst Gefahr läuft, dass sein Mietverhältnis mit dem Hauptvermieter nach Abmahnung fristlos gekündigt wird.

Gibt es unterschiedliche Modelle?

Ja, die gibt es. Es muss unterschieden werden zwischen einer sogenannten Werkdienstwohnung und einer Werkmietwohnung. Bei der Werkmietwohnung kommt es dann ergänzend noch darauf an, ob es sich um eine sogenannte funktionsgebundene Werkmietwohnung handelt.

Was sind die Besonderheiten bei der Werkdienstwohnung?

Auch wenn die Abgrenzung zwischen den beiden Gestaltungsmöglichkeiten schwierig ist, lässt sich zusammenfassend sagen, dass Werkdienstwohnungen im Rahmen eines Dienstverhältnisses überlassen werden. Es gibt nicht etwa zwei separate Verträge (Arbeits- und Mietvertrag), die Überlassung der Werkdienstwohnung ist unmittelbarer Bestandteil des Arbeitsverhältnisses. Daraus folgt, dass überwiegend arbeitsrechtliche Vorschriften Anwendung finden. Kommt es zu Streitigkeiten im Zusammenhang mit einer überlassenen Werkdienstwohnung müssen diese daher auch vor den Arbeitsgerichten geführt werden. Weitere Besonderheit ist, dass das Recht des Arbeitnehmers zur Nutzung der Wohnung entfällt, sobald das Arbeitsverhältnis beendet ist. Einer Kündigung des Mietverhältnisses wie sonst üblich bedarf es nicht. Das Gesetz sieht aber eine Ausnahme zugunsten des Arbeitnehmers vor. Wenn der Arbeitnehmer (was häufig der Fall sein dürfte) die Wohnung überwiegend mit Einrichtungsgegenständen ausgestattet hat oder die Wohnung gemeinsam mit seiner Familie bewohnt, ist eine Kündigung der Wohnung notwendig.

Wie verhält es sich bei der Werkmietwohnung?

Eine Werkmietwohnung wird nicht im Rahmen eines Dienstverhältnisses, sondern lediglich mit Rücksicht auf das Bestehen eines Dienstverhältnisses überlassen. Es werden zwei Verträge geschlossen. Zum einen der Arbeitsvertrag und zum anderen der Mietvertrag. Der Mietvertrag enthält aber eine Bezugnahme auf das Arbeitsverhältnis. Diese Bezugnahme ist auch notwendig, damit der Arbeitgeber den Mietvertrag leichter beenden kann, wenn das Arbeitsverhältnis endet. Im Unterschied zur Werkdienstwohnung endet das Mietverhältnis daher nicht automatisch mit der Beendigung des Arbeitsverhältnisses. Nach Beendigung des Arbeitsverhältnisses kann der Arbeitgeber/Vermieter jedoch gem. § 576 I BGB abweichend von den sonst geltenden Regelungen mit verkürzten Fristen kündigen. Für Streitigkeiten im Zusammenhang mit einer Werkmietwohnung sind anders als bei Werkdienstwohnungen die Amtsgerichte zuständig.

Hat der Betriebsrat ein Mitbestimmungsrecht?

Ja, das hat er. Sowohl hinsichtlich der Zuweisung als auch der Kündigung muss der Betriebsrat zustimmen.

Gibt es steuerliche Auswirkungen?

In steuerrechtlicher Hinsicht stellt die kostenlose oder vergünstigte Überlassung von Wohnraum einen steuerpflichtigenBezug dar. Die Höhe des Vorteils wirdanhand der Differenz zum ortsüblichen Mietpreis berechnet.Eine zum 01.01.2020 geplante Gesetzesänderung sieht aber Erleichterungen vor. Soweit die vom Arbeitnehmer gezahlte Miete mindestens zwei Drittel der ortsüblichen Vergleichsmiete beträgt, ist der Vorteil steuerrechtlich nicht mehr relevant.

Empfiehlt sich das Anbieten von Wohnraum für jeden Arbeitgeber?

Die Antwort muss klar nein lauten. Ein Arbeitgeber muss genau abwägen, ob er Wohnungen anbieten muss, um geeignete Arbeitnehmer zu finden. Schließlich trägt der Arbeitgeber auch ein nicht unerhebliches Risiko gegenüber dem Arbeitnehmer für den Fall, dass von ihm selbst vom Dritten angemieteter Wohnraum gekündigt wird. Unter Umständen macht sich ein Arbeitgeber dann schadenersatzpflichtig. Durch entsprechende Vertragsgestaltungen sowohl bei der Anmietung von geeignetem Wohnraum durch den Arbeitgeber als auch bei der Vermietung/Überlassung an den Arbeitnehmer lassen sich aber viele Haftungsfallen vermeiden.